Immobiliare, a Cagliari la casa “bene rifugio” traina le compravendite
Nell'ultimo anno si è registrato un +25% nel capoluogo sardo. A spingere verso l'acquisto c'è sicuramente una forte componente emotiva

“Dopo l’emergenza sanitaria del 2020 e del 2021, proprio quando il mercato immobiliare sembrava tornare sui livelli pre-Covid gli eventi bellici e le inevitabili conseguenze a livello economico e finanziario stanno nuovamente condizionando le dinamiche immobiliari, in particolare il mercato non residenziale. La casa come bene rifugio, a Cagliari, ha vitalizzato la domanda e la dinamica delle compravendite”. È quanto emerge dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Nei primi mesi del 2022 continua il trend di ripresa del settore residenziale già osservato alla fine dello scorso anno. Ruolo determinante per delineare questa tendenza è il clima di fiducia dei consumatori che, dopo la pandemia e nonostante le incertezze derivanti dagli eventi internazionali, denota una forte propensione all’acquisto, sebbene con la necessità di un costante sostegno del credito (oltre l’80% dichiara di ricorrere ad un finanziamento per accedere all’acquisto di un’abitazione). L’Agenzia delle Entrate rileva un +25% su base annua del numero di compravendite, dopo il -10% circa registrato nel 2020. A muovere la domanda di acquisto di abitazioni c’è sicuramente una buona componente emotiva che vede ancora la casa come bene rifugio. Tuttavia, i molteplici elementi di incertezza, strettamente correlati ai recenti eventi internazionali, invitano ad un cauto ottimismo. Rispetto al passato, i prezzi e i canoni registrano notevoli incrementi semestrali, soprattutto per il comparto dell’usato (rispettivamente +2,1% e +2,7%, tra le variazioni più alte registrate nelle principali città italiane). Questa tendenza è una naturale conseguenza della ripresa della domanda. L’andamento simile di prezzi e canoni determina una tenuta dei rendimenti lordi, stabili al 5,8% con picchi del 6,3% nelle zone di pregio del capoluogo sardo. Le possibili divergenze tra domanda ed offerta potrebbero rallentare, nei prossimi mesi, le dinamiche di mercato. Attualmente questo ancora non si sta verificando, tant’è che i tempi medi di vendita e di locazione rimangono sugli stessi livelli di qualche mese fa (rispettivamente 4,8 e 2,4 mesi).

Il mercato non residenziale cagliaritano continua ad essere caratterizzato da dinamiche ancora non consolidate e lontane dalla conferma di una possibile ripresa del settore. Rispetto al 2020, il numero di compravendite risulta in netto aumento (+66% su base annua per gli uffici e +46% per i negozi), ma la percezione degli operatori di settore e l’andamento dei principali parametri di mercato delineano un settore ancora con forti criticità. Circa gli uffici, non si segnalano particolari differenze tra la locazione e la compravendita. La domanda è ancora debole, a fronte di un’offerta stabile. I prezzi osservano un +0,6% su base semestrale ed i canoni un +1,3%. Probabilmente l’aumento dei valori influisce sull’allungamento dei tempi necessari per concludere la trattativa (10,5 mesi).  Ancora più critico appare il comparto dei negozi. A fronte di una domanda debole, si ha un’offerta che tende ad accumularsi con evidenti future criticità nell’assorbimento. I canoni, a differenza di quanto rilevato nel comparto degli uffici, registrano ancora variazioni negative (-0,2% sul semestre), sebbene di entità inferiore rispetto al recente passato.

I prezzi dei negozi, invece, tornano a salire come non accadeva dal 2008 (+2%), quando i valori erano maggiori del 24,4% rispetto a quelli odierni. Rimangono alti i tempi di vendita e di locazione: un locale commerciale, mediamente, rimane sul mercato circa un anno (11 mesi) prima di essere venduto.  Anche in questo caso, come osservato per il direzionale, lo sconto concesso in fase di trattativa si contrae rispetto a quanto osservato alla fine del 2021 ma rimane comunque a livelli di gran lunga superiori alla media nazionale (16,5% rispetto alla media del 14,1%). I rendimenti da locazione rimangono sugli stessi livelli di sei mesi fa, tanto per gli uffici quanto per i negozi. Mentre nel settore direzionale non si registrano particolari differenze tra le aree della città, nel settore retail si osservano rendimenti più alti nelle zone centrali (8,3% rispetto al 7,7% delle periferie).

Gli operatori del settore residenziale prevedono, per la seconda parte dell’anno, una tenuta dell’attività transattiva a fronte di un nuovo incremento dei valori, più marcato nel settore della locazione rispetto alla compravendita.