Il Dipartimento di Ingegneria difende lo stadio dal rischio di speculazioni




MAURO LISSIA

CAGLIARI. Secondo i calcoli del dipartimento di Ingegneria del territorio realizzare un nuovo stadio a Sant’Elia dopo aver demolito l’attuale costerebbe tra i 160 e i 170 milioni di euro. Seguendo invece la proposta elaborata dallo stesso dipartimento per l’amministrazione comunale - rimasta finora stranamente riservata - il Cagliari calcio potrebbe avere a disposizione una nuova e modernissima arena versando una semplice rata di 43 mila euro al mese per trent’anni. Eppure il presidente Massimo Cellino sembra considerare valida solo la prima opzione. Forse perchè l’attribuzione del diritto di superficie, come ha sempre chiesto, gli garantirebbe per novantanove anni una magnifica area edificabile di sette ettari per complessivi 350 mila metri cubi proprio davanti al mare. Con un business potenziale che andrebbe ben oltre l’investimento stimato.
L’AFFARE. Sono le cifre indicate dall’istituto universitario a tracciare i contorni di quella che potrebbe diventare la più colossale operazione immobiliare del dopoguerra, che agli occhi dei cagliaritani sembra essere soltanto una controversia legata alle esigenze sportive di una squadra di calcio. Vediamole: secondo la relazione consegnata a giugno scorso al Comune il valore di massima dello stadio nelle condizioni attuali è di 35 milioni. Sui sette ettari di superficie attorno al Sant’Elia, quelli che Cellino vorrebbe acquisire per un secolo - due verrebbero impegnati dal nuovo stadio - in base al piano urbanistico comunale è possibile costruire cinque metri cubi al metro quadrato. Ai valori minimi di mercato - 200 euro al metro quadro - si arriva a un valore stimato sulla potenzialità edificatoria di 70 milioni. Cui andrebbero aggiunti dai quattro ai dieci milioni per la demolizione del vecchio stadio e altri quindici milioni per i parcheggi illuminati. Insomma: per ottenere il diritto di superficie su stadio e area l’imprenditore di Sanluri dovrebbe mettere sul tavolo quasi 170 milioni.
I PERCHE’. La domanda che i tecnici si pongono è questa: se l’interesse del Cagliari calcio è soltanto di costruire la Karalis Arena, è giustificabile un investimento di queste proporzioni? L’altra domanda è: per quale motivo il Comune dovrebbe cedere a un privato con precedenti penali e pendenze in corso la sola superficie frontemare rimasta miracolosamente libera dal cemento, affidando nei fatti al solo Cellino le scelte urbanistiche più delicate dei prossimi decenni?
La relazione del dipartimento di Ingegneria non fornisce risposte a questi quesiti ma lancia un’idea che assicurebbe il rispetto delle esigenze del Cagliari calcio e quelle del patrimonio pubblico. Il docente Giampaolo Marchi propone una gara pubblica per l’usufrutto dello stadio e degli spazi attorno. Sarebbe una gara aperta, quindi chiunque potrebbe vincerla. Ma il diritto di usufrutto varrebbe per un periodo tra i quindici e i trent’anni e verrebbe concesso in cambio di un canone congruo, che secondo le tabelle di mercato non supererebbe i 43 mila euro al mese.
I LIMITI. La condizione insuperabile, stabilita nella proposta, è che la società aggiudicataria ottenga l’approvazione di un piano economico particolareggiato vincolato a una serie di prescrizioni rigorose. Fra queste la garanzia per il Cagliari calcio di poter utilizzare la nuova arena. Ma soprattutto, qualora l’aggiudicatario voglia demolire e ricostruire, che venga realizzato uno stadio di pari valore: 35 milioni di euro alle stime attuali. L’operazione - è la proposta dell’Università - dovrà essere garantita da una fidejussione bancaria calibrata sul valore del nuovo stadio da svincolare a collaudo avvenuto. Come dire che il Comune non rischierebbe neppure un euro, l’aggiudicatario avrebbe la garanzia del profitto d’impresa e il Cagliari potrebbe giocare in uno stadio moderno, da trentamila posti. Ma soprattutto il comune non perderebbe per un secolo la proprietà dell’area di Sant’Elia, che resterebbe al riparo dai possibili appetiti immobiliari di Cellino e degli eventuali imprenditori collegati. Infine - così è scritto nella relazione-proposta di Ingegneria - il nuovo concessionario dello stadio sarebbe obbligato ad assicurare l’uso pubblico della struttura per un numero di manifestazioni - concerti, competizioni sportive - da stabilirsi prima della gara.
LA PROPOSTA. Sulla carta l’idea firmata da Marchi e dai suoi collaboratori sembra praticabile. Non prevede la demolizione automatica del vecchio Sant’Elia, che Gigi Riva e molti altri cagliaritani difendono con tenacia. Soprattutto tutela sia gli interessi privati che quelli pubblici. Caduta l’opzione-Elmas - l’Enac ha posto un prevedibile veto sullo stadio vicino all’aeroporto e l’operazione ha assunto i connotati chiarissimi della speculazione immobiliare - il dibattito sul futuro del Sant’Elia potrebbe partire da qui. E se è probabile che a Cellino la proposta del dipartimento di Ingegneria non piaccia, è certo che il Comune potrebbe accoglierla anche senza il consenso del Cagliari calcio: lo stadio è comunale, Cellino è soltanto un inquilino che neppure paga l’affitto.